ISTRA, ŽMINJ – Moderna prizemnica s vrhunskom opremom, mirna lokacija nadomak centra

ISTRA, ŽMINJ – Moderna prizemnica s vrhunskom opremom, mirna lokacija nadomak centra

Žminj je slikoviti istarski gradić smješten u samom srcu poluotoka, poznat po svojoj autentičnoj atmosferi, bogatoj povijesti i mirnom okruženju. Zahvaljujući svojoj centralnoj lokaciji, idealno je povezan sa svim većim istarskim gradovima poput Rovinja, Pule i Poreča. Okružen netaknutom prirodom, maslinicima i vinogradima, Žminj pruža savršen spoj tradicionalnog istarskog života i suvremenih potreba za mirnim i kvalitetnim stanovanjem.

Smještena nadomak Žminja, ova elegantna prizemnica s ravnim krovom prostire se na impresivnih 154 m² neto površine, pažljivo dizajnirana kako bi pružila moderan i udoban životni prostor.
Sastoji se od prostranog i svijetlog dnevnog boravka s moderno uređenom kuhinjom i blagovaonicom u elegantnom open space konceptu, tri udobne i prostrane spavaće sobe, svaka opremljena vlastitom luksuznom kupaonicom, dodatnog praktičnog gostinjskog WC-a, te funkcionalne tehničke sobe i dobro organizirane strojarnice.

Vila prima do 8 gostiju (6+2), što je čini odličnim izborom za one koji traže elegantnu nekretninu kao profitabilnu investiciju za turistički najam i stabilan povrat investicije.

Okućnica veličine 698 m² pažljivo je uređena kako bi pružila potpuni mir, privatnost i uživanje u prirodi.
Dvije impozantne masline oplemenjene su diskretnom noćnom rasvjetom koja stvara toplu i ugodnu atmosferu u večernjim satima.
Cijeli posjed okružuje visok i robustan zid s elegantnom zelenom aluminijskom panelnom ogradom, dok bočne strane dodatno štite guste živice od tuja ili sličnih biljaka, pružajući potpunu diskreciju i sigurnost.
Glavna ulazna vrata su aluminijska i automatski upravljana, što omogućuje siguran i jednostavan pristup.

U središtu okućnice nalazi se raskošni bazen površine 35 m² i dubine 1,3 m, prava oaza za opuštanje i osvježenje.
Opremljen je vanjskim tušem, LED ambijentalnim osvjetljenjem i sofisticiranim automatskim sustavom filtracije s preciznim doziranjem klora i pH vrijednosti, što osigurava kristalno čistu vodu.
Dizalica topline omogućuje grijanje i hlađenje bazena tijekom cijele godine, dok završna obrada u modernom micro cementu ili dekorativnom efektu daje bazenu elegantan i privlačan izgled.

Vanjski prostori dodatno su ukrašeni prirodnim dekorativnim kamenom, a krov kuće toplinski je izoliran XPS pločama debljine 15 cm, hidroizoliran i prekriven crvenim mediteranskim crijepom renomirane marke Goriska ili ekvivalentom, što doprinosi autentičnom mediteranskom izgledu.

Na predivno uređenoj okućnici za vaše limene ljubimce osigurna su dva do četiri parkirna mjesta, a tu je i građen je punjač za električna vozila – Schneider Electric, snage 11 kW, tip 2, s kabelom duljine 5 m.

Konstrukcija i nosiva struktura:
• Temelji: armirano-betonske trakaste temelje ili armirano-betonska plutajuća ploča
• Temeljna ploča: armirani beton
• Nosivi zidovi: termo šuplji blokovi debljine 25–30 cm (marka Goriška ili slična)
• Pregradni zidovi: šuplji blokovi debljine 10–20 cm
• Stupovi i grede: armirani beton

Vanjske obloge i izolacije:
• Ukopani zidovi podruma: hidroizolirani bitumenskim trakama i toplinski izolirani XPS pločama debljine 5 cm
• Vanjski zidovi: toplinska izolacija EPS pločama debljine 10 ili 12 cm + fasadni sustav (Baumit ili sličan)
• Dio pročelja obložen dekorativnim kamenom
• Krov: toplinska izolacija XPS ploče 15 cm, hidroizolacija, pokrov crveni mediteranski crijep (Goriška ili sličan)
• Limarija: pocinčani i obojeni lim

Unutarnje obloge i podovi:
• Zidovi ožbukani strojno
• Zidovi kupaonica: 1. klasa keramika, dimenzije 60x60 cm ili 60x120 cm (FeroTerm ili Keraterm) – mogućnost izbora pločica do 40 EUR/m² ako se kupuje tijekom izgradnje
• Podovi: 1. klasa keramika velikog formata (60x60 cm ili 60x120 cm), vrijednosti do 40 EUR/m²
• Podovi terasa: keramika iz FeroTerm/Keraterm, mogućnost izbora do 30 EUR/m²

Stolarija i ostali otvori:
• Vanjska stolarija: Rehau ALU/PVC profili, troslojno LOW-E staklo (6-16-6), punjeno plinom, Ug=0.8 W/m²K, RAL 7016
• Električne rolete upravljive putem pametnog telefona
• Panoramske stijene: ALU profili s sigurnosnim staklom
• Unutarnja vrata: moderna, s magnetskom bravom i skrivenim šarkama
• Ulazna vrata: aluminijska, s protuprovalnom bravom
• Vanjska vrata spremišta: aluminijska

Sustav grijanja, hlađenja i pripreme tople vode:
• Podno grijanje u cijeloj vili
• Klima uređaji (split sustav) u svakoj prostoriji
• Topla voda: priprema u bojlerima povezanima na dizalice topline
• Dizalice topline: LG ili slični brendovi Tier 1
• SMART HOME sustav upravljanja grijanjem i hlađenjem putem pametnog telefona (LG sustav)
• Odvod: biološka septička jama

Kupaonice i sanitarije:
• 3 kupaonice unutar spavaćih soba
• Dodatni unutarnji gostinjski WC
• Dodatni vanjski WC
• Sanitarije:
o Slavine i tuševi: HansGrohe, crne boje
o Tuševi: walk-in sa sigurnosnim staklom
o WC školjke: Villeroy & Boch, bijele, sa soft close daskama

Bazen:
• Površina: 35 m²
• Dubina: 1,3 m
• Oprema:
o Vanjski tuš
o LED rasvjeta
o Automatska filtracija
o Sustav za automatsko doziranje klora i pH vrijednosti
o Dizalica topline za grijanje i hlađenje vode
o Završna obrada u micro cementu ili dekorativnom efektu

Dvorište i okućnica:
• Površina parcele: cca 700 m²
• Okućnica hortikulturno uređena s posađenim travnjakom
• Dvije masline s dekorativnom noćnom rasvjetom
• Ograda: zid + aluminijska panelna ograda u zelenoj boji
• Privatnost osigurana tujama ili sličnim biljkama
• Ulazna vrata: aluminijska, na daljinsko upravljanje

Solarna elektrana:
• Snaga: 12 kW
• Tip panela: N-type
• Inverter: Huawei ili drugi Tier 1 brend

Sigurnosni sustav:
• Video nadzor s mogućnošću praćenja putem mobilnog telefona
• Protuprovalna brava na ulaznim vratima

Jamstvo:
• 2 godine na kvalitetu završnih radova i izrade (uključujući krov)
• 10 godina na konstrukciju objekta
• Oprema (klima, slavine, dizalice topline) – prema jamstvima proizvođača (uobičajeno 1–2 godine u Hrvatskoj)

Vila je trenutno u roh bau fazi, a planirani završetak radova predviđen je za svibanj 2026.
Cijena se odnosi na sustav "ključ u ruke", bez uključenog namještaja.
Nekretnina je upisana na pravnu osobu stoga kupac ne plaća porez na promet nekretnina.

Ova moderna vila spaja vrhunsku arhitekturu, energetsku učinkovitost i savršenu lokaciju u srcu Istre, pružajući ne samo dom iz snova, već i izvrsnu priliku za pametno ulaganje. Bilo da tražite mirnu oazu za život ili profitabilan turistički posao, ova nekretnina nudi sve — stil, funkcionalnost i dugoročnu vrijednost.

Poštovani klijenti, agencijska provizija naplaćuje se u skladu s Općim uvjetima poslovanja:
www.dux-nekretnine.hr/opci-uvjeti-poslovanja

Interni broj: 1215365 REC - 41933

REC ID: 1215365

House Žminj, 154m2

ISTRA, ŽMINJ – Modern ground‑floor house with top‑quality equipment, quiet location close to the center

Žminj is a picturesque Istrian town located in the very heart of the peninsula, known for its authentic atmosphere, rich history and tranquil surroundings. Thanks to its central location, it is ideally connected with all the major Istrian cities such as Rovinj, Pula and Poreč. Surrounded by unspoiled nature, olive groves and vineyards, Žminj offers the perfect blend of traditional Istrian life and contemporary needs for peaceful and quality living.

Located near Žminj, this elegant ground‑floor house with a flat roof spans an impressive 154 m² net usable area, carefully designed to provide a modern and comfortable living space.
It consists of a spacious and bright living room with a modern kitchen and dining area in an elegant open‑plan concept, three comfortable and roomy bedrooms, each equipped with its own luxurious bathroom, an additional practical guest toilet, a functional utility room and a well organized machine room.

The villa accommodates up to 8 guests (6+2), which makes it an excellent choice for those seeking an elegant property as a profitable investment for tourist rental and a stable return on investment.

The yard of size 698 m² is carefully landscaped to provide complete peace, privacy and enjoyment of nature.
Two impressive olive trees are enhanced with discreet night lighting which creates a warm and pleasant atmosphere in the evening hours.
The whole estate is surrounded by a tall and sturdy wall with elegant green aluminium panel fencing, while the side parts are additionally protected by dense hedges of thuja or similar plants, providing full discretion and security.
The main entrance door is aluminium and automatically operated, allowing safe and easy access.

In the centre of the yard there is a luxurious pool of 35 m² area and 1.3 m depth, a real oasis for relaxation and refreshment.
It is equipped with an outdoor shower, LED ambient lighting and a sophisticated automatic filtration system with precise dosing of chlorine and pH values, ensuring crystal‑clear water.
A heat pump enables heating and cooling of the pool throughout the year, while the finish in modern microcement or decorative effect gives the pool an elegant and attractive appearance.

The outdoor spaces are further decorated with natural decorative stone, and the roof of the house is thermally insulated with XPS boards of 15 cm thickness, waterproofed and covered with red Mediterranean tiles by a renowned brand Goriška or equivalent, which contributes to the authentic Mediterranean look.

On the beautifully maintained yard, for your four‑legged pets there are two to four parking spaces secured, and there is also built a charger for electric vehicles – Schneider Electric, power 11 kW, type 2, with cable length 5 m.

Construction and load‑bearing structure:
• Foundations: reinforced concrete strip foundations or reinforced concrete floating slab
• Foundation slab: reinforced concrete
• Load‑bearing walls: thermo hollow blocks thickness 25–30 cm (brand Goriška or similar)
• Partition walls: hollow blocks thickness 10–20 cm
• Columns and beams: reinforced concrete

External claddings and insulation:
• Buried basement walls: waterproofed with bitumen strips and thermally insulated with XPS boards thickness 5 cm
• External walls: thermal insulation with EPS boards thickness 10 or 12 cm + facade system (Baumit or similar)
• Part of the façade clad with decorative stone
• Roof: thermal insulation XPS boards 15 cm, waterproofing, covering red Mediterranean tiles (Goriška or similar)
• Metalwork: galvanized and painted sheet metal

Internal claddings and floors:
• Walls plastered mechanically
• Bathroom walls: first‑class ceramic tiles, dimensions 60x60 cm or 60x120 cm (FeroTerm or Keraterm) – possibility of choosing tiles up to 40 EUR/m² if purchased during construction
• Floors: first‑class large format ceramic tiles (60x60 cm or 60x120 cm), value up to 40 EUR/m²
• Terrace floors: ceramics from FeroTerm/Keraterm, possibility of choice up to 30 EUR/m²

Joinery and other openings:
• Exterior joinery: Rehau ALU/PVC profiles, triple‑glazed LOW‑E glass (6‑16‑6), gas‑filled, Ug=0.8 W/m²K, RAL 7016
• Electric shutters controllable via smartphone
• Panoramic walls: ALU profiles with safety glass
• Internal doors: modern, with magnetic lock and hidden hinges
• Entrance door: aluminium, with anti‑burglary lock
• Exterior doors of the storage: aluminium

Heating, cooling and hot water system:
• Underfloor heating throughout the villa
• Air conditioning units (split system) in every room
• Hot water: preparation in boilers connected to heat pumps
• Heat pumps: LG or similar Tier‑1 brands
• SMART HOME system for controlling heating and cooling via smartphone (LG system)
• Drainage: biological septic tank

Bathrooms and sanitary fittings:
• 3 bathrooms inside bedrooms
• Additional interior guest WC
• Additional exterior WC
• Sanitary ware:
o Taps and showers: HansGrohe, black color
o Showers: walk‑in with safety glass
o Toilets: Villeroy & Boch, white, with soft‑close seats

Pool:
• Area: 35 m²
• Depth: 1.3 m
• Equipment:
o Outdoor shower
o LED lighting
o Automatic filtration
o System for automatic dosing of chlorine and pH values
o Heat pump for heating and cooling water
o Finish in microcement or decorative effect

Yard and outdoor space:
• Parcel size: approx. 700 m²
• Yard horticulturally arranged with planted lawn
• Two olive trees with decorative night lighting
• Fence: wall + aluminium panel fence in green color
• Privacy secured by thuja or similar plants
• Entrance gate: aluminium, remote‑controlled

Solar power plant:
• Power: 12 kW
• Panel type: N‑type
• Inverter: Huawei or another Tier‑1 brand

Security system:
• Video surveillance with possibility of monitoring via mobile phone
• Anti‑burglary lock on the entrance door

Warranty:
• 2 years on the quality of finishing works and craftsmanship (including roof)
• 10 years on the building structure
• Equipment (air conditioning, taps, heat pumps) – according to manufacturer warranties (usually 1–2 years in Croatia)

The villa is currently in rdhbau phase, and the planned completion of works is scheduled for May 2026.
The price refers to a "turnkey" system, without included furniture.
The property is registered under a legal entity; therefore, the buyer does not pay real estate transfer tax.

This modern villa combines top architecture, energy efficiency and perfect location in the heart of Istria, offering not only a dream home but also an excellent opportunity for smart investment. Whether you are seeking a peaceful oasis for living or a profitable tourist business, this property offers everything — style, functionality and long‑term value.

Dear clients, agency commission is charged in accordance with the General Terms and Conditions of Business:
www.dux-nekretnine.hr/opci-uvjeti-poslovanja

Intrnal number: 41933

REC ID: 1215365

Haus Žminj, 154m2

ISTRA, ŽMINJ – Moderne ebenerdige Villa mit Spitzen‑Ausstattung, ruhige Lage nahe dem Zentrum

Žminj ist eine malerische istrische Kleinstadt, gelegen im Herzen der Halbinsel, bekannt für ihre authentische Atmosphäre, reiche Geschichte und ruhige Umgebung. Dank ihrer zentralen Lage ist sie ideal angebunden an alle größeren istrischen Städte wie Rovinj, Pula und Poreč. Umgeben von unberührter Natur, Olivenhainen und Weinbergen bietet Žminj die perfekte Verbindung traditionellen istrischen Lebens mit modernen Bedürfnissen nach ruhigem und hochwertigem Wohnen.

Gelegen in der Nähe von Žminj, erstreckt sich diese elegante ebenerdige Villa mit Flachdach über beeindruckende 154 m² Nettofläche, sorgfältig konzipiert, um modernen und komfortablen Wohnraum zu bieten.
Sie besteht aus einem geräumigen und hellen Wohnzimmer mit modern ausgestatteter Küche und Essbereich im eleganten Open‑Space‑Konzept, drei bequemen und großzügigen Schlafzimmern, jeweils ausgestattet mit eigenem luxuriösem Bad, zusätzlich einem praktischen Gäste‑WC, sowie einem funktionalen Technikraum und einem gut organisierten Maschinenraum.

Die Villa fasst bis zu 8 Gäste (6+2), was sie zu einer ausgezeichneten Wahl für diejenigen macht, die eine elegante Immobilie als profitable INVESTITION zur touristischen Vermietung und stabiler Kapitalrendite suchen.

Das Grundstück von 698 m² ist sorgfältig angelegt, um völlige Ruhe, Privatsphäre und Naturgenuss zu bieten.
Zwei imposante Olivenbäume werden durch dezente Nachtbeleuchtung veredelt, die in den Abendstunden eine warme und angenehme Atmosphäre schafft.
Das gesamte Anwesen wird umgeben von einer hohen und robusten Mauer mit elegantem grünen Aluminium‑Paneelzaun, während die Seiten zusätzlich durch dichte Hecken aus Thuja oder ähnlichen Pflanzen geschützt sind, was vollständige Diskretion und Sicherheit gewährleistet.
Die Haupteingangstür ist aus Aluminium und automatisch steuerbar, was einen sicheren und einfachen Zugang ermöglicht.

Im Zentrum des Grundstücks befindet sich ein luxuriöser Pool mit einer Fläche von 35 m² und einer Tiefe von 1,3 m, eine wahre Oase zur Entspannung und Erfrischung.
Er ist ausgestattet mit Außendusche, LED‑Ambientbeleuchtung und einem ausgeklügelten automatischen Filtersystem mit präziser Dosierung von Chlor und pH‑Wert, was kristallklares Wasser garantiert.
Eine Wärmepumpe ermöglicht das Heizen und Kühlen des Pools über das gesamte Jahr hinweg, während die Oberfläche in modernem Micro‑Cement oder mit dekorativem Effektverarbeitung dem Pool ein elegantes und ansprechendes Aussehen verleiht.

Die Außenbereiche sind zusätzlich mit natürlichem Dekorativelementstein verziert, und das Dach des Hauses ist wärmeisoliert mit XPS‑Platten der Stärke 15 cm, wasserisoliert und gedeckt mit roter mediterraner Dachziegeln der renommierten Marke Goriska oder eines gleichwertigen Produkts, was zum authentischen mediterranen Erscheinungsbild beiträgt.

Auf dem wunderschön angelegten Grundstück sind für Ihre vierbeinigen Lieblinge zwei bis vier Parkplätze vorgesehen, und es wurde eine Ladestation für Elektrofahrzeuge installiert – Schneider Electric, Leistung 11 kW, Typ 2, mit Kabellänge 5 m.

Konstruktion und Tragstruktur:
• Fundamente: Stahlbetonstreifenfundamente oder schwimmende Stahlbetonplatte
• Fundamentplatte: Stahlbeton
• Tragende Wände: thermo‑Hohlblocksteine mit einer Stärke von 25–30 cm (Marke Goriška oder ähnlich)
• Trennwände: Hohlblocksteine mit einer Stärke von 10–20 cm
• Stützen und Balken: Stahlbeton

Außenverkleidungen und Isolierungen:
• Eingrabene Kellerwände: abgedichtet mit Bitumenbahnen und wärmeisoliert mit XPS‑Platten der Stärke 5 cm
• Außenwände: Wärmedämmung mit EPS‑Platten der Stärke 10 oder 12 cm + Fassadensystem (Baumit oder ähnlich)
• Teil der Fassade verkleidet mit dekorativem Stein
• Dach: Wärmedämmung XPS‑Platten 15 cm, Abdichtung, Deckung mit roter mediterraner Dachziegel (Goriška oder ähnlich)
• Dachrinnen / Blechverkleidung: verzinktes und lackiertes Blech

Innenverkleidungen und Böden:
• Wände maschinell verputzt
• Badezimmerwände: Keramik der 1. Klasse, Maße 60×60 cm oder 60×120 cm (FeroTerm oder Keraterm) – Möglichkeit der Auswahl von Fliesen bis 40 €/m², wenn während der Bauphase gekauft wird
• Böden: Keramik der 1. Klasse in Großformat (60×60 cm oder 60×120 cm), Wert bis 40 €/m²
• Terrassenböden: Keramik von FeroTerm/Keraterm, Auswahlmöglichkeit bis 30 €/m²

Fenster und sonstige Öffnungen:
• Außenfenster und ‑türen: Rehau ALU/PVC Profile, Dreifach LOW‑E Glas (6‑16‑6), mit Gasfüllung, Ug = 0,8 W/m²K, RAL 7016
• Elektrische Rollläden steuerbar via Smartphone
• Panoramaverglasungen: ALU‑Profile mit Sicherheitsglas
• Innentüren: modern, mit Magnetverschluss und verdeckten Scharnieren
• Eingangstür: Aluminium, mit Einbruchsschutzschloss
• Außentür zum Abstellraum: Aluminium

Heizungs-, Kühlungs- und Warmwasserbereitungsanlage:
• Fußbodenheizung im gesamten Villa
• Klimageräte (Split‑System) in jedem Raum
• Warmwasser: Zubereitung in Boilern, verbunden mit Wärmepumpen
• Wärmepumpen: LG oder vergleichbare Tier‑1 Marke
• SMART HOME System zur Steuerung von Heizung und Kühlung via Smartphone (LG System)
• Ableitung: biologische Sickergrube

Badezimmer und Sanitär:
• 3 Badezimmer in den Schlafzimmern
• Zusätzliches Innen‑Gäste‑WC
• Zusätzliches Außen‑WC
• Sanitär:
o Armaturen und Duschen: HansGrohe, schwarze Farbe
o Duschen: Walk‑in mit Sicherheitsglas
o WC‑Toiletten: Villeroy & Boch, weiß, mit Soft‑Close Sitzen

Pool:
• Fläche: 35 m²
• Tiefe: 1,3 m
• Ausstattung:
o Außendusche
o LED Beleuchtung
o Automatische Filtration
o System zur automatischen Dosierung von Chlor und pH‑Wert
o Wärmepumpe zum Heizen und Kühlen des Wassers
o Oberfläche in Micro‑Cement oder dekorativem Effekt

Hof und Grundstück:
• Grundstücksfläche: ca. 700 m²
• Grundstück gartenbaulich angelegt mit eingesäter Rasenfläche
• Zwei Olivenbäume mit dekorativer Nachtbeleuchtung
• Zaun: Mauer + Aluminium‑Paneelzaun in grüner Farbe
• Privatsphäre gesichert durch Thuja oder ähnliche Pflanzen
• Eingangstür: Aluminium, ferngesteuert

Solaranlage:
• Leistung: 12 kW
• Typ der Paneele: N‑Type
• Wechselrichter: Huawei oder andere Tier‑1 Marke

Sicherheitssystem:
• Videoüberwachung mit Möglichkeit der Beobachtung via Mobiltelefon
• Einbruchsschutzschloss an der Eingangstür

Garantie:
• 2 Jahre auf die Qualität der Endarbeiten und Ausführung (einschließlich des Daches)
• 10 Jahre auf die Konstruktion des Objekts
• Ausstattung (Klimaanlage, Armaturen, Wärmepumpen) – gemäß den Garantien der Hersteller (üblich 1‑2 Jahre in Kroatien)

Die Villa befindet sich derzeit im Roh‑Bau‑Stadium, und die geplante Fertigstellung der Arbeiten ist Mai 2026 vorgesehen.
Der Preis bezieht sich auf das System „schlüsselfertig", ohne eingeschlossene Möblierung.
Die Immobilie ist auf eine juristische Person eingetragen, daher zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer.

Diese moderne Villa verbindet Spitzenarchitektur, Energieeffizienz und perfekte Lage im Herzen Istriens und bietet nicht nur ein Traumhaus, sondern auch eine hervorragende Gelegenheit für clevere Investition. Ob Sie eine ruhige Oase zum Wohnen oder ein profitables touristisches Geschäft suchen, diese Immobilie bietet alles — Stil, Funktionalität und langfristigen Wert.

Sehr geehrte Kunden, die Maklerprovision wird entsprechend den Allgemeinen Geschäftsbedingungen berechnet:
www.dux-nekretnine.hr/opci-uvjeti-poslovanja

Interne Nummer: 41933

REC ID: 1215365

Casa Žminj, 154m2

ISTRA, ŽMINJ – Moderna casa al piano terra con attrezzature di alto livello, posizione tranquilla vicino al centro

Žminj è pittoresca cittadina istriana situata nel cuore del promontorio, conosciuta per la sua atmosfera autentica, ricca storia e ambiente tranquillo. Grazie alla sua posizione centrale, ideale collegata con tutte le maggiori città istriane come Rovigno, Pola e Parenzo. Circondata da natura incontaminata, uliveti e vigneti, Žminj offre perfetto connubio vita tradizionale istriana e bisogni contemporanei per vita pacifica e di qualità.

Situata vicino a Žminj, questa elegante casa al piano terra con tetto piano si estende su impressionanti 154 m² superficie netta, attentamente progettata per fornire moderno e confortevole spazio abitativo.
Consiste di soggiorno ampio e luminoso con cucina moderna e zona pranzo in elegante concetto open space, tre camere da letto comode e spaziose, ognuna dotata di bagno di lusso proprio, ulteriore pratico WC per gli ospiti, vano tecnico funzionale e ben organizzata centrale termica.

La villa accoglie fino a 8 ospiti (6+2), il che la rende ottima scelta per chi cerca elegante proprietà come investimento redditizio per affitto turistico e ritorno stabile dell'investimento.

Il giardino della dimensione 698 m² è accuratamente curato per offrire completa pace, privacy e godimento della natura.
Due imponenti ulivi sono abbelliti da discreta illuminazione notturna che crea calda e piacevole atmosfera nelle ore serali.
L'intera proprietà è circondata da muro alto e robusto con elegante recinzione in pannelli di alluminio verde, mentre i lati sono ulteriormente protetti da siepi fitte di tuia o piante simili, fornendo totale discrezione e sicurezza.
Il cancello d'ingresso principale è in alluminio e ad azionamento automatico, che consente accesso sicuro e semplice.

Al centro del giardino si trova lussuosa piscina di 35 m² superficie e 1,3 m profondità, vera oasi per relax e rinfresco.
È attrezzata con doccia esterna, illuminazione ambientale LED e sofisticato sistema di filtrazione automatica con dosaggio preciso di cloro e valori di pH, che assicura acqua cristallina.
Pompa di calore permette riscaldamento e raffreddamento della piscina durante tutto l'anno, mentre la finitura in microcemento moderno o effetto decorativo conferisce alla piscina aspetto elegante e attraente.

Gli spazi esterni sono ulteriormente decorati con pietra decorativa naturale, e il tetto della casa termicamente isolato con pannelli XPS spessore 15 cm, impermeabilizzato e coperto con tegole mediterranee rosse marca Goriška o equivalente, che contribuiscono all'aspetto autentico mediterraneo.

Nella bellissima corte, per i vostri amici a quattro zampe sono previsti da due a quattro posti auto, ed è stato costruito caricatore per veicoli elettrici – Schneider Electric, potenza 11 kW, tipo 2, con cavo lunghezza 5 m.

Struttura costruttiva e portante:
• Fondazioni: fondazioni a trincea in cemento armato o piastra flottante in cemento armato
• Lastra di fondazione: cemento armato
• Muri portanti: blocchi termo‑vuoti spessore 25–30 cm (marca Goriška o simile)
• Muri divisori: blocchi vuoti spessore 10–20 cm
• Pilastri e travi: cemento armato

Rivestimenti esterni e isolamento:
• Muri interrati del seminterrato: impermeabilizzati con nastri bituminosi e isolati termicamente con pannelli XPS spessore 5 cm
• Muri esterni: isolamento termico con pannelli EPS spessore 10 o 12 cm + sistema di facciata (Baumit o simile)
• Parte della facciata rivestita con pietra decorativa
• Tetto: isolamento termico pannelli XPS 15 cm, impermeabilizzazione, copertura tegole mediterranee rosse (Goriška o simile)
• Lattoneria: lamiera zincata e verniciata

Rivestimenti interni e pavimenti:
• Muri intonacati meccanicamente
• Muri dei bagni: ceramica 1ª classe, dimensioni 60x60 cm o 60x120 cm (FeroTerm o Keraterm) – possibilità di scelta piastrelle fino a 40 EUR/m² se acquistate durante la costruzione
• Pavimenti: ceramica di grande formato prima classe (60x60 cm o 60x120 cm), valore fino a 40 EUR/m²
• Pavimenti terrazze: ceramica da FeroTerm/Keraterm, possibilità di scelta fino a 30 EUR/m²

Serramenti e altre aperture:
• Serramenti esterni: profili Rehau ALU/PVC, vetro triplo LOW‑E (6‑16‑6), riempito con gas, Ug=0.8 W/m²K, RAL 7016
• Tapparelle elettriche gestibili tramite smartphone
• Pareti panoramiche: profili ALU con vetro di sicurezza
• Porte interne: moderne, con serratura magnetica e cerniere nascoste
• Porta d'ingresso: alluminio, con serratura antieffrazione
• Porte esterne del deposito: alluminio

Sistema di riscaldamento, raffreddamento e preparazione acqua calda:
• Riscaldamento a pavimento in tutta la villa
• Climatizzatori (sistema split) in ogni ambiente
• Acqua calda: preparazione in boiler collegati a pompe di calore
• Pompe di calore: LG o marchi simili Tier‑1
• Sistema SMART HOME di gestione riscaldamento e raffreddamento tramite smartphone (sistema LG)
• Scarichi: fossa settica biologica

Bagni e sanitari:
• 3 bagni all'interno delle camere da letto
• WC interno aggiuntivo per gli ospiti
• WC esterno aggiuntivo
• Sanitari:
o Rubinetteria e docce: HansGrohe, colore nero
o Docce: walk‑in con vetro di sicurezza
o WC: Villeroy & Boch, bianchi, con sedili soft close

Piscina:
• Superficie: 35 m²
• Profondità: 1,3 m
• Attrezzatura:
o Doccia esterna
o Illuminazione LED
o Filtrazione automatica
o Sistema per dosaggio automatico di cloro e valori di pH
o Pompa di calore per riscaldamento e raffreddamento dell'acqua
o Finitura in microcemento o effetto decorativo

Corte e spazi esterni:
• Superficie del lotto: circa 700 m²
• Corte curata horticulturalmente con prato piantato
• Due ulivi con illuminazione notturna decorativa
• Recinzione: muro + recinzione a pannelli in alluminio di colore verde
• Privacy assicurata da tuie o piante simili
• Cancello d'ingresso: alluminio, telecomandato

Centrale solare:
• Potenza: 12 kW
• Tipo di pannelli: N‑type
• Inverter: Huawei o altro marchio Tier‑1

Sistema di sicurezza:
• Videosorveglianza con possibilità di monitoraggio tramite telefono cellulare
• Serratura antieffrazione sulla porta d'ingresso

Garanzia:
• 2 anni sulla qualità dei lavori di finitura e lavorazione (incluso tetto)
• 10 anni sulla struttura dell'edificio
• Attrezzature (condizionatori, rubinetteria, pompe di calore) – secondo garanzie del produttore (normalmente 1‑2 anni in Croazia)

La villa è attualmente in fase roh bau, e il completamento dei lavori è previsto per maggio 2026.
Il prezzo si riferisce a sistema "chiavi in mano", senza incluso arredamento.
La proprietà è registrata a nome di persona giuridica pertanto l'acquirente non paga tassa sul trasferimento immobiliare.

Questa moderna villa combina architettura di alto livello, efficienza energetica e posizione perfetta nel cuore dell'Istria, offrendo non solo casa da sogno ma anche eccellente opportunità per investimento intelligente. Sia che cerchiate oasi di pace dove vivere o proficua attività turistica, questa proprietà offre tutto — stile, funzionalità e valore a lungo termine.

Cliente stimati, commissione agenzia si addebita in conformità con Termini Generali e Condizioni di Affari:
www.dux-nekretnine.hr/opci-uvjeti-poslovanja

Numero interno: 41933

REC ID: 1215365

Дом Žminj, 154m2

ИСТРА, ЖМИНЬ – Современный одноэтажный дом с первоклассным оснащением, тихое место рядом с центром

Жминь — живописный городок в самом сердце Истрийского полуострова, известный своей аутентичной атмосферой, богатой историей и спокойной обстановкой. Благодаря своему центральному расположению, он идеально связан со всеми крупными истрийскими городами, такими как Ровинь, Пула и Пореч. Окружённый нетронутой природой, оливковыми рощами и виноградниками, Жминь предлагает идеальное сочетание традиционного истрийского образа жизни и современных потребностей в спокойном и качественном жилье.

Расположенный недалеко от Жминя, этот элегантный одноэтажный дом с плоской крышей занимает впечатляющие 154 м² чистой площади, тщательно спроектирован, чтобы обеспечить современное и комфортное жилое пространство.
Он состоит из просторной и светлой гостиной с современной кухней и столовой в элегантной концепции open space, трёх уютных и просторных спален, каждая из которых оснащена собственной роскошной ванной комнатой, дополнительного практичного гостевого туалета, а также функционального технического помещения и хорошо организованной машинной комнаты.

Вилла вмещает до 8 гостей (6+2), что делает её отличным выбором для тех, кто ищет элегантную недвижимость как прибыльное вложение для туристической аренды и стабильной окупаемости инвестиций.

Участок площадью 698 м² тщательно обустроен, чтобы обеспечить полный покой, уединение и наслаждение природой.
Две величественные оливы украшены деликатной ночной подсветкой, создающей тёплую и уютную атмосферу в вечерние часы.
Всё владение окружено высокой и прочной стеной с элегантным зелёным алюминиевым панельным забором, а боковые стороны дополнительно защищены густыми живыми изгородями из туй или похожих растений, что обеспечивает полную конфиденциальность и безопасность.
Главные входные ворота выполнены из алюминия и управляются автоматически, что обеспечивает безопасный и удобный доступ.

В центре участка расположен роскошный бассейн площадью 35 м² и глубиной 1,3 м — настоящий оазис для отдыха и освежения.
Он оснащён наружным душем, LED‑подсветкой и сложной автоматической системой фильтрации с точной дозировкой хлора и pH‑значений, что обеспечивает кристально чистую воду.
Тепловой насос позволяет нагревать и охлаждать бассейн в течение всего года, а отделка в современном микробетоне или с декоративным эффектом придаёт бассейну элегантный и привлекательный вид.

Внешнее пространство дополнительно украшено натуральным декоративным камнем, а крыша дома теплоизолирована XPS‑панелями толщиной 15 см, гидроизолирована и покрыта красной средиземноморской черепицей известного бренда Goriška или эквивалента, что придаёт аутентичный средиземноморский облик.

На красиво обустроенном участке предусмотрено от двух до четырёх парковочных мест для ваших автомобилей, а также установлена зарядная станция для электромобилей — Schneider Electric, мощностью 11 кВт, тип 2, с кабелем длиной 5 м.

Конструкция и несущая структура:
• Фундамент: ленточный железобетонный фундамент или железобетонная плавающая плита
• Фундаментная плита: железобетон
• Несущие стены: термоблоки толщиной 25–30 см (марка Goriška или аналогичные)
• Перегородки: пустотелые блоки толщиной 10–20 см
• Колонны и балки: железобетон

Наружные облицовки и изоляции:
• Заглублённые стены подвала: гидроизоляция битумными лентами и теплоизоляция XPS‑панелями толщиной 5 см
• Наружные стены: теплоизоляция EPS‑панелями толщиной 10 или 12 см + фасадная система (Baumit или аналог)
• Часть фасада облицована декоративным камнем
• Крыша: теплоизоляция XPS‑панели 15 см, гидроизоляция, покрытие — красная средиземноморская черепица (Goriška или аналогичная)
• Водосточная система: оцинкованный и окрашенный металл

Внутренние облицовки и полы:
• Стены машинной штукатурки
• Стены ванных комнат: керамика 1-го класса, размеры 60×60 см или 60×120 см (FeroTerm или Keraterm) — возможность выбора плитки до 40 €/м², если покупка производится во время строительства
• Полы: керамика 1-го класса крупного формата (60×60 см или 60×120 см), стоимостью до 40 €/м²
• Полы террас: керамика от FeroTerm/Keraterm, выбор до 30 €/м²

Столярные изделия и проёмы:
• Наружная столярка: профили Rehau ALU/PVC, тройное LOW‑E стекло (6‑16‑6), с газонаполнением, Ug = 0,8 Вт/м²K, RAL 7016
• Электрические рольставни с управлением через смартфон
• Панорамные раздвижные двери: алюминиевые профили с защитным стеклом
• Внутренние двери: современные, с магнитным замком и скрытыми петлями
• Входная дверь: алюминиевая, с противовзломным замком
• Наружная дверь кладовки: алюминиевая

Система отопления, охлаждения и горячей воды:
• Тёплые полы по всей вилле
• Кондиционеры (сплит‑системы) в каждой комнате
• Подготовка горячей воды: бойлеры, подключённые к тепловым насосам
• Тепловые насосы: LG или аналогичные бренды Tier 1
• SMART HOME система управления отоплением и охлаждением через смартфон (LG система)
• Канализация: биологическая септическая яма

Ванные комнаты и сантехника:
• 3 ванные комнаты внутри спален
• Дополнительный внутренний гостевой туалет
• Дополнительный внешний туалет
• Сантехника:
o Смесители и душевые: HansGrohe, чёрные
o Душевые: walk‑in с защитным стеклом
o Унитазы: Villeroy & Boch, белые, с крышками soft close

Бассейн:
• Площадь: 35 м²
• Глубина: 1,3 м
• Оборудование:
o Наружный душ
o LED‑подсветка
o Автоматическая фильтрация
o Система автоматической дозировки хлора и pH
o Тепловой насос для нагрева и охлаждения воды
o Отделка микробетоном или декоративным эффектом

Двор и участок:
• Площадь участка: около 700 м²
• Ландшафтный дизайн с засаженным газоном
• Две оливы с декоративной ночной подсветкой
• Забор: каменная стена + алюминиевый панельный забор зелёного цвета
• Уединение обеспечено туями или аналогичными растениями
• Ворота: алюминиевые, с дистанционным управлением

Солнечная электростанция:
• Мощность: 12 кВт
• Тип панелей: N-type
• Инвертор: Huawei или другой Tier 1 бренд

Система безопасности:
• Видеонаблюдение с возможностью удалённого контроля через мобильный телефон
• Противовзломный замок на входной двери

Гарантия:
• 2 года на качество отделочных работ и строительства (включая крышу)
• 10 лет на конструкцию здания
• Оборудование (кондиционеры, смесители, тепловые насосы) — согласно гарантиям производителей (обычно 1–2 года в Хорватии)

Вилла в настоящее время находится в стадии черновой отделки (roh bau), завершение работ планируется в мае 2026 года.
Цена указана по системе «под ключ», без включённой мебели.
Недвижимость зарегистрирована на юридическое лицо, поэтому покупатель не оплачивает налог на передачу недвижимости.

Эта современная вилла сочетает в себе выдающуюся архитектуру, энергоэффективность и отличное местоположение в самом сердце Истрии, предлагая не только дом мечты, но и отличную возможность для разумных инвестиций.
Ищете ли вы тихий оазис для жизни или прибыльный туристический бизнес, эта недвижимость предлагает всё — стиль, функциональность и долгосрочную ценность.

Уважаемые клиенты, агентская комиссия взимается в соответствии с Общими условиями:
www.dux-nekretnine.hr/opci-uvjeti-poslovanja

Внутренний номер: 41933

REC ID: 1215365